中国长城资产管理股份有限公司江西省分公司重点推介资产详情之银志、中欧债权资产营销公告

联系人：孙翔

联系方式：15879008187

一、债权基本情况

   （一）委托贷款债权（10.35亿元）

 

2017年6月23日，芜湖长智投资基金（有限合伙）通过华西银行向北京鸿福常峰投资有限公司发放委托贷款103500万元，贷款期限至2019年6月13日，按季付息，到期还本。

 

南昌银志纺织服装城实业有限公司、江西安华绿色实业有限公司、胡建华、施峰提供连带责任保证担保。南昌银志纺织服装城实业有限公司提供其名下1169亩土地及地上建筑物作为一顺位抵押。

 

在委托贷款发放同时，芜湖长智投资基金（有限合伙）要求北京鸿福常峰投资有限公司将南昌银志纺织服装城实业有限公司100%股权转让给江西保长企业管理有限公司，在鸿福常峰归还全部欠款情况下， 方可回购银志公司股权，且回购时视土地运作结果确定回购价格。同时，双方还与保利地产达成协议，约定各方就银志土地重组进行合作。

 

（二）资产包债权（2.378亿元）

 

2016年4月6日，长城资产江西分公司以23780万元的价格收购了赣昌农商行享有的南昌中欧实业有限公司等6户债权，本金合计23780万元，收购后进行债务重组，期限至2018年4月6日，按季付息，鸿福常峰为共同债务人，银志公司、江西安华、南昌振乾坤投资有限公司提供连带责任保证担保，南昌银志纺织服装城实业有限公司提供其名下1169亩土地及地上建筑物作为二顺位抵押。

截止2018年5月31日，中欧6户资产包债权本金余额合计23780万元、正常利息755.66万元、罚息536.03万元、违约金674.72万元，债权合计25746.41万元。具体债权情况见下表（单位：万元）：

债务企业名称	本金余额	利息	罚息	违约金	债权总额
南昌中欧实业有限公司	3780	120.12	85.21	107.25	4092.58
江西美高实业有限公司	3000	95.33	67.62	85.12	3248.07
江西杨中实业有限公司	3000	95.33	67.62	85.12	3248.07
江西振乾坤置业有限公司	6500	206.55	146.52	184.43	7037.5
江西颂华实业有限公司	3000	95.33	67.62	85.12	3248.07
南昌振乾坤投资有限公司	4500	143	101.44	127.68	4872.12
合计	23780	755.66	536.03	674.72	25746.41

上述两个项目债权本金合计12.378亿元，欠息1966.41万元，本息合计为12.575亿元。

 二、主要债务人、担保人情况

1、企业基本信息

 2、企业简介及股权结构

鸿福常峰为胡建华为持股银志公司而设立的公司，目前未具体经营项目，目前股权结构为江西安华绿色实业有限公司100%持股，实际控制人为胡建华。

3、财务状况

因企业并未实际经营，未取得企业有效财务报表。

4、财产线索

该企业为银志公司100%股权的实际权益享有方（根据芜湖长智基金、江西保长企业管理有限公司与其约定，在满足相应条件情况下，其可回购银志公司100%股权）。

经调查，上述欠款已经结清，司法程序已经终结。

根据2018年6月5日《企业信用报告》显示，截止2018年3月末，企业共在1家金融机构办理过信贷业务，目前1家机构未结清，余额103500万元，对外担保余额为30700万元。

 

1、企业基本信息

统一社会信用代码	91360100736361108C
企业名称	南昌银志纺织服装城实业有限公司
注册地址	江西省南昌市青山湖区民营科技园
法定代表人	孙翔
注册资本	20639.45万元
成立日期	2002年4月5号
企业类型	有限责任公司（台港澳与境内合资）
经营范围	生产销售各类纺织品及原料（棉花除外）、服装及辅料、饰品、纺织机械设备、建筑材料、仪器仪表、小五金、工艺品（金银除外）、午夜管理服务、自有房出租、自营和代理各类商品和技术的进出口业务（不好分销业务及国家限制公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）（以上项目国家有专项规定的除外）
经营状态	存续

2、企业简介及股权结构

银志公司成立后主营纺织品制造及贸易，原股东于2012年增资引入鸿福常峰持股51%，之后于2017年7月，由我司提供资金，鸿福常峰收购原股东持有的银志公司49%股权，并作为合作条件，将银志公司100%股权转让给芜湖长智投资基金（有限合伙）控股的江西保长企业管理有限公司，但鸿福常峰在满足相关条件情况下，可回购该部分股权。

银志公司目前未开展经营，主要收入来源为部分厂房的租金收入。

3、财务状况

因企业并未实际经营，未编制可审计的财务报表。

4、财产线索

地块编号	土地证号	土地性质	用地面积 （平方米）
1	洪土国用（登郊2003）字第011号	办公楼综合用地	93,065.08
2	洪土国用（登郊2003）字第012号	工业用地	51,946.53
3	洪土国用（登郊2003）字第013号	工业用地	61,164.21
4	洪土国用（登郊2003）字第014号	工业用地	118,939.41
501	洪土国用（登郊2003）字第015号	工业用地	31,832.3
502	洪土国用（登郊2003）字第016号	工业用地	159,367.79
6	洪土国用（登郊）字第017号	住宅及配套设施用地	43,562.31
7	洪土国用（登郊2003）字第018号	住宅及配套设施用地	63,305.18
8	洪土国用（登郊）字第019号	住宅及配套设施用地	57,922.48
9	洪土国用（登郊）字第020号	住宅及配套设施用地	156,375.49
合计			837,480.78

（房产信息如下）

编号	房产证号	面积 （平方米）	类型	楼层	对应土地证号
13栋	洪房权证高字第401509号	3407.7	住宅	6层	洪土国用（登郊）字第019号
15栋	洪房权证青山湖字第1000355871号	5642.11	住宅
16栋	洪房权证高字第401511号	3392.1	住宅
18栋	洪房权证高字第401507号	3392.1	住宅
19栋	洪房权证高字第401510号	4532.52	住宅
20栋	洪房权证高字第401508号	3392.1	住宅
水洗房	洪房权证青山湖字第1000304139号	2295.57	厂房	2层	洪土国用（登郊2003）字第014号
A8号楼	洪房权证青山湖字第1000304141号	2046.47	厂房	1层
B3号楼	洪房权证青山湖字第1000304138号	10203.49	厂房	1层
B4号楼	洪房权证青山湖字第1000304140号	10203.49	厂房	1层
G号楼	洪房权证高字第500783号	5875.42	厂房	3层
K号楼	洪房权证高字第500782号	5875.42	厂房	3层
H号楼	洪房权证青山湖字第1000304135号	5875.42	厂房	3层
L号楼	洪房权证青山湖字第1000304136号	5875.42	厂房	3层
D1号楼	洪房权证青山湖字第1000304137号	1987.43	厂房	1层
A1号楼	洪房权证湖字第1000150605号	3948.71	厂房	1层	洪土国用（登郊2003）字第012号
A2号楼	洪房权证湖字第1000150606号	1991.75	厂房	1层
D2号楼	洪房权证青山湖字第1000304142号	1987.43	厂房	1层	洪土国用（登郊2003）字第015号
E1号楼	洪房权证青山湖字第1000304144号	3078.95	厂房	1层
A7号楼	洪房权证湖字第1000150607号	6818.38	厂房	1层	洪土国用（登郊2003）字第013号
无编号	洪房权证高字第201739号	5187.22	厂房	3层
无编号	无产权证	22157.58	简易房
合计		119166.78

    上述土地资产中，除洪土国用（登郊）字第019号地块上15、16、18栋宿舍楼已抵押给江西银行融资（贷款金额3.07亿元，最高额抵押金额5642.44万元）外，其余全部作为我方债权抵押物（一顺位债权为芜湖长智投资基金10.35亿元委托贷款，二顺位为重组债权2.378亿元）。

    地上房产目前主要用于出租，租期不超过半年。

（地块分布图）

 

    （二）土地取得过程

    2001年12月28日，上海银志贸易发展有限公司作为银志公司的股东与南昌民营科技园管理委员会签署了《土地使用权有偿出让协议》，以投资建厂名义购买土地使用权1500亩，购买价格为4万元/亩，总金额为6000万元。

    后南昌市青山湖区人民政府、南昌民营科技园管理委员会与银志公司签署了《关于<土地使用权有偿出让协议>的补充协议》，对征用土地范围内的拆迁问题、因高压线影响再征用30亩地的问题、输电线路的拆除问题进行了约定。

2002年至2004年期间，银志公司陆续完成全部5000万元土地出让金缴纳工作，并取得1256亩土地使用权证书，另外244亩土地作为规划道路用地未发证，目前尚有1000万元人民币土地出让金未缴纳，原因是出让过程中政府未按照协议约定落实高压线、输电线拆除、下地及土地补偿事项。

2018年2月5日，南昌市国土资源局在《关于青山湖区临江商务区低效用地（银志地块）开发建设有关事宜的回复意见》（洪国土资函[2018]66号）中明确，根据实际供应土地面积计算，实际出让金总价应为5024.88万元，因此银志公司尚欠24.88万元土地出让金。

 　（三）土地区位情况

   银志地块位于南昌市中心城区东北部，毗邻青山湖和赣江，北至民科路、南至江纺路、东至高新大道、西至青山湖大道，距江西省政府9.3公里，距赣江仅600米，距青山湖景区仅1公里，位置较好，交通便利。

 

（全地块航拍图—标黄范围）

 

企业已于2017年12月向青山湖区政府暨南昌市政府上报请示，经青山湖区研究同意后，现已向市政府上报了《关于加快推进青山湖区临江商务区低效用地（银志地块）开发建设有关补充意见的请示》（湖政文[2018]35号），该请示由市政府办公厅签收后下发至国土、财政、规划三个部门进行研究。

目前相关意见尚在研究之中。

四、项目亮点

    （一）抵押物虽为工业及配套用地，但区位较好，具有一定稀缺性。

     中欧、银志项目抵押地块位于南昌市南北向主干道青山湖大道和高新大道之间，毗邻赣江、青山湖和南昌一环快速路，区位较好，交通便利，周边已建成保利·东湾、当代·满庭春、万科·金域滨江、江铃·澜庭等多个成熟楼盘，目前地铁4号线的民园路、青山湖大道两个站点已经开工建设，周边条件较为完善。

（二）抵押物已规划为商住用途，未来土地收储或改造的可能性较大。

根据南昌市2014年青山湖北部地区的控制性详细规划，该区域已规划为商住用地，政府早已将该地块纳入收储范围，目前整个区域内成片的未收储地块只有两宗，一是银志地块，二是江纺棚改小区，江纺小区涉及上万户居民和老企业改制，收储难度极大，而银志地块产权清晰，不涉及其他拆迁，只要价格合适，可以立即收储，因此未来土地收储或改造的可能性非常大。

（三）抵押物处置价值较高，未来处置思路灵活。

该地块地上已有建筑物11万平方米，由于区域优势明显，未来既可以自持，将房产出租获取租金收益（目前已有物流储运公司提出整体租赁意向），甚至改造为成现代化工厂、文化产业园等，实现价值提升，扩大经营收益，也可以在持有一段时间后，与政府沟通，通过产业引入、产业升级的方式，对土地进行开发，获取更高收益。